Logo uwwet.nl wetgeving overwegingen rechter juridische bijstand jurisprudentie uitwerkingen rechtspraak juristen regelgeving uitspraken advocaten besluiten notaris wetten rechtsbijstand rechterlijke beslissingen toelichtingen rechtshulp
www.uwwet.nl is er voor iedereen. Wij bedoelen dan ook iedereen.
Bestudeer uw rechten en plichten op uwwet.nl
-
-

- rechtspraak

LJN: BM6990, Rechtbank 's-Gravenhage , 323927 / HA ZA 08-3717, 333894 / HA ZA 09-1057 en 344478 / HA ZA 09-2603 Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie: hypotheekfraude. aansprakelijkheid makelaar taxateur. causaal verband 6:98 BW.





Uitspraak

vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE

Sector civiel recht

Vonnis van 19 mei 2010

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 323927 / HA ZA 08-3717 van

de naamloze vennootschap SNS BANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
advocaat mr. L.M. Bruins,

tegen

[A], wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.C. Herweijer,

en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer 333894 / HA ZA 09-1057 van

[A], wonende te [woonplaats],
eiser in vrijwaring,
advocaat mr. J.C. Herweijer,

tegen

[B],
wonende te [woonplaats],
[C],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in vrijwaring,
advocaat mr. B. Beekman,

en in de ondervrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer 344478 / HA ZA 09-2603 van

[B],
wonende te [woonplaats],
[C],
wonende te [woonplaats],
eisers in ondervrijwaring,
advocaat mr. B. Beekman,

tegen

[D],
wonende te [woonplaats],
advocaat mr. L.C. Blok,
[E],
wonende te [woonplaats]
advocaat mr. J.L. Pit,
[F],
wonende te [woonplaats],
niet verschenen,
gedaagden in ondervrijwaring.

Partijen zullen hierna SNS, [gedaagde/eiser in vrijwaring], [gedaagde sub 1 in vrijwaring/eiser sub 1 in ondervrijwaring], [gedaagde sub 2 in vrijwaring/eiser sub 2 in ondervrijwaring], [gedaagde sub 1 in ondervrijwaring], [gedaagde sub 2 in ondervrijwaring] en [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] genoemd worden.





1.De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

in de hoofdzaak:
- de dagvaarding van 3 november 2008 met producties;
- de incidentele conclusie tot vrijwaring;
- de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident, tevens houdende akte wijziging eis in de hoofdzaak;
- het tussenvonnis van 11 februari 2009 waarin het [gedaagde/eiser in vrijwaring] is toegestaan om [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] in vrijwaring op te roepen;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 19 augustus 2009, waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 7 april 2010 met de daarin genoemde stukken.

in de vrijwaring:
- de dagvaarding van 16 maart 2009 met n productie;
- de conclusie van antwoord tevens houdende een incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met producties;
- de conclusie van antwoord in het incident tot vrijwaring;
- het tussenvonnis van 24 juni 2009 waarin het [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] is toegestaan om [gedaagden in ondervrijwaring] in vrijwaring op te roepen;
- het tussenvonnis van 14 oktober 2009, waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 7 april 2010 met de daarin genoemde stukken.

in de ondervrijwaring
- de dagvaardingen van 27 juli 2009 en 28 juli 2009 met producties;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2 in ondervrijwaring];
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1 in ondervrijwaring];
- het tussenvonnis van 14 oktober 2009 waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 7 april 2010 met de daarin genoemde stukken.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.





2.De feiten

in de hoofdzaak:

2.1.[gedaagde/eiser in vrijwaring] was onder de handelsnaam "Koophuis Zoetermeer" werkzaam als taxateur van onroerende zaken. Op papier dat is voorzien van zijn bedrijfsnaam is op 24 oktober 2000 een waardering gegeven van de woning aan de [a-straat te plaats A]. Deze woning zal hierna worden aangeduid als "de woning". De woning is gewaardeerd op 975.000,- bij een vrijwillige onderhandse verkoop en op 868.000,- bij een executieverkoop. De handtekening van [gedaagde/eiser in vrijwaring] is in het taxatierapport tweemaal direct onder deze bedragen geplaatst.

2.2.De woning is op 23 oktober 2000 verkocht aan de vennootschap [G] Management Beheer voor een bedrag van 795.000,-. Levering van de woning vond plaats op 8 november 2000.

2.3.Op 8 november 2000 is de woning door [G] Management Beheer verkocht en geleverd aan [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] voor een koopsom van 960.000,-.

2.4.Bij akte van 8 november 2000 heeft SNS ten behoeve van de aankoop van de woning een hypothecaire geldlening verstrekt van 1.031.250,- aan [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring]. Ten gunste van SNS is een recht van hypotheek gevestigd op de woning. Bij het verkrijgen van de lening van SNS is gebruik gemaakt van de hierboven bedoelde taxatie op briefpapier van [gedaagde/eiser in vrijwaring].

2.5.Bij brief van 27 december 2001 heeft SNS de geldlening van [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] opgeist wegens een achterstand in de betalingen.

2.6.Bij brief van 22 februari 2002 berichtte P.A. Damen, makelaar en taxateur te Noordwijk, SNS onder meer als volgt:
"Met in acht name van het vorenstaande komen wij tot de navolgende waardebepaling:
De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op:
355.000,- k.k. (...)
De executiewaarde bij eigen gebruik op:
305.000 k.k. (...)

Onderhavige waardebepaling is geschied met in acht name van de bouwkundige staat, onderhoud- en gebruikssituatie op 9 oktober 2000, bestemming, ligging en alle overige relevante waardebepalende factoren, voor zover bekend. Daar wij niet in de gelegenheid zijn gesteld de woning van binnen te inspecteren geldt als uitgangspunt de feitelijke staat waarin de woning zich op het moment van verkoop, d.d. 9 oktober 2000 bevond gerelateerd aan de huidige markt situatie."

2.7.Op 31 mei 2002 is de woning onder dreiging van executie met toestemming van de voorzieningenrechter onderhands verkocht voor een bedrag van 324.450,-.

2.8.Omdat er een vermoeden van frauduleus handelen bestond, is strafrechtelijk onderzoek gedaan naar onder meer de gang van zaken rond de aankoop en doorverkoop van de woning in 2000. [gedaagde/eiser in vrijwaring] is in dit verband als verdachte gehoord. Blijkens het proces-verbaal van verhoor verklaarde [gedaagde/eiser in vrijwaring] op 12 december 2001 onder meer het volgende:
"(...) U vraagt mij of [gedaagde sub 2 in ondervrijwaring] en [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] op enige wijze druk hebben uitgeoefend op de uitkomst van mijn taxaties. U zegt twijfels te hebben aan de juistheid van mijn taxaties.
Ik kan daar het volgende over verklaren. Ik was op het moment dat ik de heren leerde kennen een startende ondernemer. (...) Per pand heb ik op verzoek van [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] de waarden van "de vrij op naam taxatie" ongeveer hfl 30.000,- te hoog getaxeerd. Ik bedoel daarmee dat ik dit bedrag schreef boven de waarde dit ik feitelijk geschreven zou hebben. In een enkel geval kreeg ik een prijs gedicteerd. Hierdoor heb ik taxaties uitgevoerd die iets boven de bandbreedte in de branche uitkwam.
(...) U toont mij een taxatierapport van het pand [de woning]. Ik heb dat pand inderdaad getaxeerd op verzoek van [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] en [gedaagde sub 2 in ondervrijwaring]. Ik ben het pand wezen bezichtigen met [gedaagde sub 2 in ondervrijwaring] en een man, mogelijk de verkopende makelaar. Ik heb het pand vluchtig bekeken en ben weg gegaan. Ik werd door [gedaagde sub 2 in ondervrijwaring] weg gehouden bij de man die er bij was. Ik heb daardoor niet met deze man kunnen spreken.
(...) Er zijn aan het taxatierapport twee zaken die mij opvallen en waar ik twijfels over heb. Ten eerste het logo van Koophuis op de volgbladen. Dit is een logo waarin de K van Koophuis wordt omsloten door een driehoek. De rand van de driehoek is normaal rood gekleurd. Op een kopie zou dat zwart moeten worden. Ik zie hier gewoon twee lijnen. Zoals ik het nu kan bepalen zijn het wel mijn handtekeningen die bij de bedragen staan. Echter, ik zet mijn handtekening altijd door de bedragen en niet er netjes onder."

In het proces-verbaal van verhoor van [gedaagde/eiser in vrijwaring] van 1 mei 2002 is onder meer opgenomen:
"Vraag: op 12 december 2001 heeft u verklaard dat u het pand [de woning] getaxeerd heeft. U zegt in het pand geweest te zijn met mogelijk de verkopende makelaar. Wij hebben deze makelaar, de heer Damen gehoord en hij verklaarde dat hij de rele waarde van het pand getaxeerd had op hfl 700.000,--. De klant wilde een vraagprijs van hfl 825.000,--. Uiteindelijk wordt het pand doorverkocht voor een bedrag van hfl 960.000,--. Bij deze laatste verkoop is een taxatierapport van u gebruikt opgemaakt op 24 oktober 2000. Hierin vermeldt u de waarden vrijwillig onderhands van hfl 975.000,-- en een executiewaarde van hfl 868.000,--. Het verschil is aanmerkelijk groter dan de hfl 30.000,-- die u boven de bandbreedte taxeerde. Kunt u een en ander uitleggen.
Antwoord: Ik kan daar wel iets over zeggen. Ik ben daar in ieder geval geweest met [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring]. Of [gedaagde sub 2 in ondervrijwaring] er ook was kan ik mij niet goed herinneren, maar het is wel mogelijk. Buiten de verkopende makelaar was er ook een vrouw aanwezig. Wie dat was weet ik niet. Ik kwam in een lopend verhaal terecht. Er was al informatie verzameld over de omliggende panden. Dit was verzameld door [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring]. Verder was er al een koopakte aanwezig, waarin uiteraard een koopprijs genoemd was. Ik kreeg die gegevens ter inzage. In een dergelijke situatie, die overigens in de makelaarswereld niet ongebruikelijk is, taxeer ik het pand op een waarde die in de buurt van het koopbedrag ligt. Dat moet natuurlijk wel een bedrag zijn dat conform de marktwaarde ligt. Deze marktwaarde destilleerde ik weer uit de aangeleverde gegevens over de omliggende panden. Ik deed daar in dit geval zelf geen navraag meer naar, omdat ik volledig vertrouwen had in de aangeleverde gegevens. Ook in soortgelijke taxaties waarin mij de gegevens aangeleverd werden door [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] deed ik zelf geen navraag meer. Ik ben mij er nu achteraf van bewust dat ik op die manier gemakkelijk te manipuleren was.
(...)
Antwoord: Als ik een waarde gedicteerd kreeg dan gebeurde dat altijd door [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring]. Een voorbeeld is de Parallel Boulevard. Ik bedoel met gedicteerde waarde het feit dat er een koopakte was. Ik kreeg dan altijd het verhaal dat zij het pand net verkocht hadden en dat de klant bereid was dat bedrag te betalen. Ik was dan gedwongen een waarde in de buurt van de koopprijs te taxeren.
(...)."

2.9.[gedaagde sub 1 in vrijwaring/eiser sub 1 in ondervrijwaring] verklaarde ten overstaan van de politie op 10 april 2002 onder meer:
"U vraagt mij naar de aankoop van de [de woning].
Ik werd benaderd door mijn vriend [H]. [H] vroeg mij of ik een huis op mijn naam wilde zetten.
(...) Het aankoopbedrag van dit pand was zodanig hoog dat ik dit niet alleen op mijn naam kon zetten. Ik zou dan ook dit pand samen met ene [C] kopen. Ik kende deze persoon niet. Ik heb deze man pas voor het eerst bij de notaris gezien. Hier moesten wij net doen alsof wij samen een vriendschappelijke relatie hadden. Dit werd ons verteld door [H].
Voor de aanvraag van een hypotheek had ik ook een werkgeversverklaring en loonstrook nodig. [H] regelde dit ook en hij kwam met een werkgeversverklaring en loonstrook van het bedrijf Biesheuvelgroep. Deze waren als vanzelfsprekend vals. Ik had voorafgaand een koopakte ondertekend bij [H] in de auto."

2.10.[gedaagde sub 2 in vrijwaring/eiser sub 2 in ondervrijwaring] verklaarde op 31 mei 2002 onder meer:
"U vraagt mij hoe ik er toe gekomen ben om het pand aan de [de woning] te kopen. Ik verklaar u hierover het volgende:
De vriendin van mijn vriendin (...) werkte in een restaurant (...). Daar werkte ook ene [I]. [I] ronselde mensen om een huis op naam te zetten. Wanneer dat 6 maanden op mijn naam zou staan dan werd het weer verkocht. Ik zou hier dan fl 1500,- voor krijgen.
(...) Ik werd daarna weer telefonisch benaderd en er werd tegen mij gezegd dat ik naar het Babylon moest komen. Ik ben daar weer naar toe gegaan en ik werd opgehaald door [gedaagde sub 1 in vrijwaring/eiser sub 1 in ondervrijwaring] en [H]. [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] is hier niet bij geweest.
Vanaf Babylon zijn wij met de auto van [gedaagde sub 1 in vrijwaring/eiser sub 1 in ondervrijwaring] (...) naar Rotterdam gereden naar de notaris. (...) Ik kreeg instructies dat ik bij de notaris moest zeggen dat [gedaagde sub 1 in vrijwaring/eiser sub 1 in ondervrijwaring] en ik een stel waren en dat wij zouden gaan samenwonen. Deze instructies kreeg ik van [H]. Op dat moment wist ik wel dat ik nooit in dat pand zou gaan wonen. Dit was een leugenachtig verhaal bij de notaris.(...)."

2.11.In een uitspraak van het Tuchtcollege bemiddeling Onroerend Goed van 25 mei 2004 is op een klacht van ASR Bank het lidmaatschap van [gedaagde/eiser in vrijwaring] van VBO vervallen verklaard. Aan die beslissing lag een handelen van [gedaagde/eiser in vrijwaring] met betrekking tot een appartementsrecht te Amsterdam ten grondslag.

in de vrijwaring verder:

2.12.Op 2 mei 2002 is als verdachte gehoord [gedaagde sub 1 in ondervrijwaring]. Hij verklaarde, samengevat weergegeven, een werkgeversverklaring en een salarisstrook op naam van [gedaagde sub 1 in vrijwaring/eiser sub 1 in ondervrijwaring] te hebben gemaakt in opdracht van [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring].

in de ondervrijwaring verder:

2.13.In de ondervrijwaring zijn geen afzonderlijke feiten gesteld.





3.De vordering

in de hoofdzaak

3.1.SNS vordert, na wijziging van eis waartegen [gedaagde/eiser in vrijwaring] zich niet heeft verzet, dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van primair 207.206,25 en subsidiair 150.406,25, de hoofdsom in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 januari 2002 tot aan de dag der algehele voldoening. Voorts vordert zij dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] wordt veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten van 4.000,-, en dat hij wordt veroordeeld in de kosten van het geding.

3.2.Aan die vordering legt SNS ten grondslag dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] opzettelijk de woning te hoog heeft getaxeerd. Uitgaande van die te hoge taxatie heeft SNS een hypothecaire lening verstrekt. Bij de verkoop van de woning onder dreiging van executie bleek de woning aanzienlijk minder waard. SNS heeft daardoor schade geleden die [gedaagde/eiser in vrijwaring], nu hij jegens SNS onrechtmatig heeft gehandeld, dient te dragen.

3.3.[gedaagde/eiser in vrijwaring] voert gemotiveerd verweer. Op stellingen en weren van partijen wordt hierna, waar nodig, nader ingegaan.

in de vrijwaring

3.4.[gedaagde/eiser in vrijwaring] vordert dat [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] hoofdelijk worden veroordeeld aan [gedaagde/eiser in vrijwaring] te betalen datgene waartoe [gedaagde/eiser in vrijwaring] als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, een en ander onder veroordeling van [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] in de kosten van het geding.

3.5.Aan die vordering legt hij - samengevat weergegeven - ten grondslag dat niet hij, maar [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] de schade van SNS hebben veroorzaakt en jegens [gedaagde/eiser in vrijwaring] onrechtmatig hebben gehandeld.

3.6.[gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] voeren gemotiveerd verweer. Op stellingen en weren van partijen wordt hierna, waar nodig, nader ingegaan.

in de ondervrijwaring

3.7.[gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] vorderen dat [gedaagden in ondervrijwaring] hoofdelijk worden veroordeeld aan [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] te betalen datgene waartoe [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] als gedaagden in de vrijwaring mochten worden veroordeeld, een en ander onder veroordeling van [gedaagden in ondervrijwaring] in de kosten van het geding.

3.8.Aan die vordering leggen zij - samengevat weergegeven - ten grondslag dat niet zij, maar [gedaagden in ondervrijwaring] onrechtmatig jegens SNS hebben gehandeld door valse loonstroken en valse werkgeversverklaringen op te (doen) stellen.

3.9.[gedaagde sub 1 in ondervrijwaring] en [gedaagde sub 2 in ondervrijwaring] voeren gemotiveerd verweer. Op stellingen en weren van partijen wordt hierna, waar nodig, nader ingegaan.





4.De beoordeling

in de hoofdzaak

4.1.In de hoofdzaak ligt ter beoordeling voor de vraag of [gedaagde/eiser in vrijwaring] een onjuist taxatierapport heeft opgesteld en daarmee onrechtmatig jegens SNS heeft gehandeld. SNS betoogt dat dit het geval is en dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] door aldus te handelen niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar verwacht mag worden. Hij is zodoende gehouden alle schade die SNS heeft geleden als gevolg van de financiering aan [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring], te vergoeden, aldus SNS.

4.2.[gedaagde/eiser in vrijwaring] heeft betwist dat hij de taxatie heeft uitgevoerd in de vorm waarin deze in het taxatierapport van 24 oktober 2000 is neergelegd. Hij onderbouwt dat betoog met de stelling dat hij normaliter zijn handtekeningen door de getaxeerde bedragen heen zet, terwijl in dit rapport de bedragen boven de handtekeningen zijn geplaatst.

4.3.De rechtbank gaat aan dit betoog voorbij nu het niet strookt met de verklaringen die [gedaagde/eiser in vrijwaring] ten overstaan van de politie heeft afgelegd en in het bijzonder niet met zijn verklaring dat hij de taxatiewaarde van de woning "gedicteerd" kreeg. De in het taxatierapport opgenomen waarde komt immers in belangrijke mate overeen met de prijs waarvoor de woning aan [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] was verkocht, hetgeen aansluit bij de eigen verklaringen van [gedaagde/eiser in vrijwaring]. Zijn in dit geding ingenomen standpunt verhoudt zich daartoe niet.

4.4.Bij de beoordeling van de vordering neemt de rechtbank verder tot uitgangspunt dat SNS onweersproken heeft gesteld dat een taxatie door een taxateur voor haar een belangrijke schakel vormt in het proces dat leidt tot het (al dan niet) verlenen van een financiering. Mede in het verlengde daarvan heeft [gedaagde/eiser in vrijwaring] terecht niet weersproken dat hij bij een taxatie van een onroerende zaak niet alleen de belangen van zijn opdrachtgever, maar ook de belangen van financierende instanties als SNS in het oog moet houden. Dat uitgangspunt brengt mee dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] ook jegens SNS binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van zijn taxatie-rapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek.

4.5.De rechtbank neemt voorts tot uitgangspunt dat een taxatierapport geen garantie kan vormen voor een verkoopopbrengst, hetzij bij onderhandse verkoop, hetzij bij veiling van de onroerende zaak. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak spelen immers allerlei - soms uiteenlopende - factoren een rol. Tot die factoren behoren niet-constante factoren, zoals vraag en aanbod op de markt op een bepaald moment. In het licht daarvan moet bij beantwoording van de vraag of een taxateur bij het verrichten van de taxatie de zorg van een goed taxateur heeft betracht, met een zekere bandbreedte rekening worden gehouden. Wat die bandbreedte in een concreet geval mag zijn, is niet in algemene zin te zeggen, maar is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, waaronder de mate van courantheid van een object en de wijze waarop de taxateur overigens tot zijn taxatie is gekomen.

4.6.De rechtbank stelt vast dat het verschil tussen de uiteindelijke opbrengst op 31 mei 2002 en de door [gedaagde/eiser in vrijwaring] getaxeerde executiewaarde aanzienlijk moet worden genoemd, nu de opbrengst slechts 82,2% van de getaxeerde executiewaarde was. De rechtbank neemt daarbij ten gunste van [gedaagde/eiser in vrijwaring] de getaxeerde executiewaarde tot uitgangspunt en niet de getaxeerde waarde bij een vrijwillige onderhandse verkoop omdat de verkoop weliswaar onderhands was, maar plaatsvond onder dreiging van een executie hetgeen een prijsdrukkend effect zal hebben gehad. Zou de getaxeerde waarde bij onderhandse verkoop tot uitgangspunt worden genomen, dan zou het verschil nog aanzienlijk groter zijn. Eveneens ten gunste van [gedaagde/eiser in vrijwaring] neemt de rechtbank bij deze vergelijking de werkelijke opbrengst van de woning tot uitgangspunt en niet de taxatie van makelaar Damen per 9 oktober 2000, die lager was dan die verkoopopbrengst. Zonder bijzondere omstandigheden als lang tijdverloop sinds de taxatie of wijzigingen aan het pand of de directe omgeving daarvan die de thans vastgestelde afwijking rechtvaardigen, moet worden geconcludeerd dat niet kan worden gesproken van een taxatie die valt binnen een acceptabele bandbreedte.

4.7.Een zelfde conclusie moet worden getrokken indien de door [gedaagde/eiser in vrijwaring] getaxeerde waarde wordt vergeleken met de opbrengst van de woning op 23 oktober 2000, dus daags voor de taxatie. Die opbrengst, waarvan gesteld noch gebleken is dat die niet tot stand is gekomen in het kader van een vrijwillige verkoop en een onbelemmerde vrije marktwerking, was 795.000,- en daarmee 180.000,- lager dan de door [gedaagde/eiser in vrijwaring] getaxeerde waarde. Ook dat verschil ligt buiten de hierboven bedoelde acceptabele bandbreedte.

4.8.Bijzondere omstandigheden als hierboven bedoeld zijn gesteld noch gebleken, zodat reeds op grond van het verschil tussen de getaxeerde waarde en de uiteindelijke opbrengst moet worden geconcludeerd dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] een onjuiste taxatie heeft uitgevoerd en daarmee onzorgvuldig jegens SNS heeft gehandeld. De schade die daarvan het gevolg is, dient hij te dragen.

4.9.Ten overvloede overweegt de rechtbank dat bovenstaand oordeel niet anders zou luiden indien [gedaagde/eiser in vrijwaring] zou moeten worden gevolgd in zijn betoog in de conclusie van antwoord dat hij niet de taxatie heeft gedaan die SNS aan haar vordering ten grondslag legt omdat hij de waarde van de woning bij een vrijwillige onderhandse verkoop heeft getaxeerd op 960.000,- in plaats van op 975.000,-. Het verschil tussen die beide bedragen, dat bovendien slechts ziet op de waarde bij onderhandse verkoop en niet op de executiewaarde die hierboven leidend is geweest, is daarvoor te gering.

4.10.[gedaagde/eiser in vrijwaring] heeft niet voldoende weersproken de stelling van SNS dat zij zonder taxatie de financiering niet zou hebben verstrekt. Het feit dat, zoals [gedaagde/eiser in vrijwaring] betoogt, ook andere factoren bepalend zijn voor de hoogte van een te verstrekken financiering doet aan de rol en waarde van de taxatie als zodanig niet af. Het conditio sine qua non-verband tussen de onjuiste taxatie en de schade staat in zoverre vast. Beoordeeld dient vervolgens te worden of en in hoeverre de schade aan [gedaagde/eiser in vrijwaring] kan worden toegerekend. [gedaagde/eiser in vrijwaring] heeft in dit verband betoogd dat het niet door zijn taxatie komt dat [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] de hypotheekpenningen niet hebben betaald en dat bij verkoop van de woning een lagere opbrengst is verkregen dan het door SNS gefinancierde bedrag.

4.11. Uit artikel 6:98 BW volgt dat voor vergoeding slechts die schade in aanmerking komt die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Bij beantwoording van die vraag spelen verschillende factoren een rol, waaronder de mate van schuld en de vraag in hoeverre de door SNS geleden schade voor [gedaagde/eiser in vrijwaring] voorzienbaar was.

4.12.SNS heeft betoogd dat moet worden aangenomen dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] opzettelijk een onjuiste waarde heeft vermeld in het taxatierapport. De rechtbank volgt SNS daarin niet, nu er voor de directe betrokkenheid van [gedaagde/eiser in vrijwaring] bij de (veronderstelde) hypotheekfraude met betrekking tot de woning in dit geding geen feiten zijn gesteld. Evenmin zijn feiten gesteld waaruit volgt dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] anderszins opzettelijk de waarde onjuist heeft vastgesteld. Veeleer is sprake van een handelen dat zich laat kwalificeren als uiterst onzorgvuldig waarbij [gedaagde/eiser in vrijwaring] welbewust het risico heeft genomen dat hij werd misbruikt bij praktijken die het daglicht niet verdragen. Immers, zonder enig zelfstandig onderzoek naar de woning heeft hij zich volgens zijn eigen verklaring ten overstaan van de politie, de taxatiewaarde van de woning laten dicteren door [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring]. Als zodanig zelfstandig onderzoek kan niet gelden het onderzoek naar de in de koopakte opgenomen prijs, nu het juist ook de taak van een taxateur is te onderzoeken of die prijs reel is. Als zodanig zelfstandig onderzoek kan evenmin gelden het beoordelen van door [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] aangeleverde gegevens, nu [gedaagde/eiser in vrijwaring] op de selectie van die gegevens geen invloed heeft gehad en hij zich daarmee volledig afhankelijk heeft gemaakt van [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring]. Juist in de situatie waarin [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] hem ten aanzien van enkele andere panden had verzocht de waarde ongeveer 30.000,- te hoog te taxeren, had van [gedaagde/eiser in vrijwaring] bijzondere voorzichtigheid in zijn omgang met [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] mogen worden verwacht. Door niettemin enkel af te gaan op de door [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] aangeleverde gegevens heeft [gedaagde/eiser in vrijwaring] lichtvaardig geaccepteerd dat zijn taxatie door [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] en/of anderen zou worden misbruikt. Dit lichtvaardig optreden rechtvaardigt een ruime toerekening van de schade. Juist omdat [gedaagde/eiser in vrijwaring] door de druk die [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] blijkbaar op hem uitoefende om panden te hoog te taxeren voor het optreden van [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] op zijn hoede had moeten zijn, was voor hem ook voorzienbaar wat de gevolgen van zijn handelen zouden kunnen zijn, te weten de betrokkenheid bij enige vorm van hypotheekfraude. Ook dat gegeven rechtvaardigt een ruime toerekening van de schade. De rechtbank zal daartoe overgaan en oordelen dat de volledige schade die SNS lijdt door het onbetaald blijven van de verleende financiering, als schade aan [gedaagde/eiser in vrijwaring] is toe te rekenen.

4.13.Aan het bovenstaande doet niet af het feit dat [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] zelf ook jegens SNS aansprakelijk kunnen zijn voor de schade, nu dit hooguit leidt tot de conclusie dat sprake is van een hoofdelijke verbondenheid.

4.14.[gedaagde/eiser in vrijwaring] heeft betoogd dat SNS onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de inkomensgegevens van [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] en daarmee, zo begrijpt de rechtbank, eigen schuld heeft aan de schade. SNS heeft dit betwist, terwijl het betoog van [gedaagde/eiser in vrijwaring] op dit punt niet verder is onderbouwd. In het bijzonder heeft [gedaagde/eiser in vrijwaring] niet onderbouwd dat nader onderzoek de valsheid van de overgelegde gegevens aan het licht zou hebben gebracht. Datzelfde geldt voor het betoog dat SNS de woning te lichtvaardig heeft geveild. Nog afgezien van het feit dat geen sprake is van een veiling, maar van een onderhandse verkoop waarvoor toestemming van de voorzieningenrechter vereist is geweest, heeft [gedaagde/eiser in vrijwaring] op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt dat in redelijkheid van SNS kon worden verlangd de verkoop uit te stellen n dat een uitstel de schade zou hebben verminderd. Het feit dat de verwachte verkoopopbrengst aanzienlijk lager uitviel dan de verstrekte hypotheeksom is daartoe niet voldoende, juist niet nu die verstrekte hypotheeksom mede was gebaseerd op een onjuiste taxatie.

4.15.[gedaagde/eiser in vrijwaring] heeft betwist wettelijke rente verschuldigd te zijn. Nu hij evenwel niet heeft weersproken dat de door SNS gestelde schade is ontstaan op 20 januari 2002, en hem, zoals hierboven is overwogen, een onrechtmatig handelen moet worden verweten, is hij de wettelijke rente over de schade vanaf die datum verschuldigd.

4.16.Het bovenstaande betekent dat het primair gevorderde voor toewijzing in aanmerking komt. De betwisting van de gevorderde bedragen kent niet een voldoende onderbouwing. Het feit dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] zelf ook ernstig in de problemen is gekomen door de hypotheekfraude is een omstandigheid die SNS niet raakt en geen aanleiding geeft tot beperking van de schadevergoeding.

4.17.Aangezien voor dit vonnis geen stellingen uit de akte na conclusie van antwoord van SNS dragend zijn waarop [gedaagde/eiser in vrijwaring] nog niet heeft kunnen reageren, zal de rechtbank [gedaagde/eiser in vrijwaring] niet volgen in zijn verzoek ter comparitie hierover een nadere akte te mogen nemen.

4.18.De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn gemotiveerd weersproken en niet onderbouwd en zullen dus worden afgewezen. Daaraan ligt in het bijzonder ten grondslag dat niet is gebleken dat de buitengerechtelijke werkzaamheden uit iets anders hebben bestaan dan het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier en het verzenden van een eenvoudige (herhaalde) aanmaning.

4.19.Als onweersproken gevorderd zal de rechtbank bepalen dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan de veroordeling dient te voldoen.

4.20.[gedaagde/eiser in vrijwaring] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, de kosten van het vrijwaringsincident daaronder begrepen.

in de vrijwaring

4.21.Bij beoordeling van de vordering in vrijwaring neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat [gedaagde/eiser in vrijwaring], naar hij ter comparitie uitdrukkelijk heeft bevestigd, aan die vordering uitsluitend ten grondslag heeft gelegd dat [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld.

4.22.Dat betoog stuit reeds af op het feit dat de zorgvuldigheidsnorm die [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] in de visie van [gedaagde/eiser in vrijwaring] hebben overtreden, te weten - kortweg - het zich onthouden van het verlenen van medewerking aan hypotheekfraude, niet strekt ter bescherming van de daarin eveneens al dan niet willens en wetens betrokken taxateur. Bij dat oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat [gedaagde/eiser in vrijwaring] niet in opdracht van [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] heeft gehandeld, maar in opdracht van [gedaagde sub 3 in ondervrijwaring] en dat ook overigens het handelen van [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] het handelen van [gedaagde/eiser in vrijwaring] als zodanig niet raakt, zodat er voor het betoog dat [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] [gedaagde/eiser in vrijwaring] hadden moet inlichten over hun handelen ook overigens geen grond is.

4.23.[gedaagde/eiser in vrijwaring] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in vrijwaring, het (onder)vrijwaringsincident daaronder begrepen. Aangezien aan [gedaagde sub 1 in vrijwaring/eiser sub 1 in ondervrijwaring] een toevoeging is verleend en aan [gedaagde sub 2 in vrijwaring/eiser sub 2 in ondervrijwaring] niet, zal de rechtbank bepalen dat de helft van het in totaal voor beiden toe te kennen salaris van de advocaat (totaal: 4.000,-) aan de griffier van de rechtbank dient te worden voldaan. De verschotten dienen slechts aan [gedaagde sub 2 in vrijwaring/eiser sub 2 in ondervrijwaring] te worden voldaan nu hij deze als enige heeft betaald. Gelet op het feit dat in de ondervrijwaringszaak zal worden bepaald dat ieder der partijen in de ondervrijwaring de eigen kosten dient te dragen, zal de proceskostenveroordeling van [gedaagde/eiser in vrijwaring] niet mede betrekking hebben op de proceskosten in de ondervrijwaring, ook niet op de kosten die [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] daarin hebben moeten maken, nu er, gelet op hetgeen hieronder achter 4.26 zal worden overwogen, geen rechtvaardiging voor bestaat [gedaagde/eiser in vrijwaring] die kosten te laten dragen.

in de ondervrijwaring

4.24.Nu de vordering in vrijwaring niet wordt toegewezen, is de voorwaarde waaronder deze ondervrijwaring is ingesteld, niet vervuld. Op de hoofdvordering in deze ondervrijwaring behoeft dus niet te worden beslist.

4.25.Ten aanzien van de proceskosten geldt het volgende. Als de gedaagde in een hoofdzaak - in dit geval: de vrijwaringszaak - op goede gronden een derde in (onder)vrijwaring oproept en op deze (onder)vrijwaring later niet inhoudelijk behoeft te worden beslist door de afwijzing van de vordering tegen die gedaagde in de hoofdzaak kan er grond zijn om de kosten van de vrijwaring toch ten laste van die derde te brengen.

4.26.In dit geval volgt uit de omstandigheid dat [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] niet gehouden zijn tot voldoening aan [gedaagde/eiser in vrijwaring] van hetgeen [gedaagde/eiser in vrijwaring] aan SNS dient te voldoen, niet dat [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] de ondervrijwaringszaak tegen [gedaagden in ondervrijwaring] nodeloos aanhangig hebben gemaakt. Dat geldt in het bijzonder nu in de onder de feitenweergave geciteerde verklaringen aanwijzingen kunnen worden gevonden voor de betrokkenheid van gedaagden in ondervrijwaring bij de mogelijk frauduleuze overdracht van de woning. Nu tegelijkertijd evenwel de stellingen van [gedaagden in vrijwaring/eisers in ondervrijwaring] en de verwijten die zij gedaagden in ondervrijwaring maken, slechts rudimentair zijn uitgewerkt, kan niet zonder meer worden gezegd dat de vordering tegen gedaagden in ondervrijwaring zou zijn geslaagd als de rechtbank aan beoordeling van de vordering zou zijn toegekomen. Er is dan ook onvoldoende grond de kosten van het geding in ondervrijwaring ten laste van gedaagden in ondervrijwaring te brengen. Gelet op de hierboven bedoelde aannemelijke betrokkenheid van gedaagden in de ondervrijwaring bij de overdracht van de woning ziet de rechtbank wel aanleiding te bepalen dat de kosten van het geding in de ondervrijwaring in die zin zullen worden gecompenseerd dat ieder de eigen kosten draagt.





5.De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: 323927 / HA ZA 08-3717:

- veroordeelt [gedaagde/eiser in vrijwaring] tot betaling aan SNS van 207.206,25, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 20 januari 2002 tot aan de dag der algehele voldoening, dit bedrag te vermeerderen met wettelijke rente te voldoen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis;

- veroordeelt [gedaagde/eiser in vrijwaring] in de kosten van het geding aan de zijde van SNS tot op heden begroot op 4.733,71 aan verschotten en 2.452,- aan salaris van de advocaat;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde;

in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer 333894 / HA ZA 09-1057:

- wijst de vordering af;

- veroordeelt [gedaagde/eiser in vrijwaring] in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde sub 1 in vrijwaring/eiser sub 1 in ondervrijwaring] tot op heden begroot op 2.000,- aan salaris van de advocaat en nihil aan verschotten en aan de zijde van [gedaagde sub 2 in vrijwaring/eiser sub 2 in ondervrijwaring] tot op heden begroot op 1.184,- aan verschotten en 2.000,- aan salaris van de advocaat en veroordeelt [gedaagde/eiser in vrijwaring] mitsdien om aan de griffier van deze rechtbank te voldoen 2.000,-, met welk bedrag de griffier zal dienen te handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering en 3.184,- te voldoen aan [gedaagde sub 2 in vrijwaring/eiser sub 2 in ondervrijwaring];

in de ondervrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer 344478 / HA ZA 09-2603:

- verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is vervuld;

- compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.





Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. van der Helm en in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2010.

-
-
WWW.UWWET.nl
Sinds 2009. Alle rechten voorbehouden.

Uwwet.nl