LJN: BN5668, Gerechtshof Arnhem , 200.060.148

Datum uitspraak: 07-09-2010
Inhoudsindicatie: Termijn binnen welke huurder om aanpassing van de huurprijs kan verzoeken; telt verlengingsperiode na (stilzwijgende) optie mee bij"overeengekomen duur" als bedoeld in de zin van artikel &:303 lid 1 BW?

Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer 200.060.148 beschikking van de vijfde civiele kamer van 7 september 2010 inzake de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A.S. Watson (Property Continental Europe) B.V., gevestigd te Renswoude, verzoekster in hoger beroep, advocaat: mr. M. Sloot, tegen: [geïntimeerde], wonende te [woonplaats], verweerder in hoger beroep, advocaat: mr. O. Surquin. 1. Het geding in eerste aanleg Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 22 januari 2010 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen) tussen verzoekster in het hoger beroep (hierna ook te noemen: Watson) als verzoekster enerzijds en verweerder in het hoger beroep (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als verweerder anderzijds heeft gegeven; van die beschikking is een fotokopie aan deze beschikking gehecht. 2. Het geding in hoger beroep 2.1 Bij beroepschrift ingekomen ter griffie op 4 maart 2010 is Watson in hoger beroep gekomen van de bestreden beschikking en heeft zij twee grieven tegen de bestreden beschikking aangevoerd en toegelicht en producties in het geding gebracht. Zij heeft verzocht dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, opnieuw beschikkende, haar alsnog in hoger beroep ontvankelijk zal verklaren in haar verzoek tot benoeming van de Bedrijfshuuradvies-commissie in de zin van artikel 7:304 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep en eerste aanleg, daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde. 2.2 Bij verweerschrift heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en bewijs aangeboden. Hij heeft verzocht dat het hof de bestreden beschikking - zo nodig onder verbetering van gronden - zal bekrachtigen en Watson zal veroordelen in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep. 2.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2010. Bij die gelegenheid hebben partijen de zaak mondeling doen toelichten, Watson door mr. A. Kemp, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. O. Surquin, advocaat te Oosterbeek; mr Kemp heeft daarbij pleitnotities in het geding gebracht. 2.4 Vervolgens heeft het hof beschikking bepaald op heden. 3. De vaststaande feiten De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking in rechtsoverweging 1.1. en 1.2. feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan. 4. De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 Watson heeft aan [geïntimeerde] een nieuwe huurprijs voorgesteld. Partijen hebben daarover besprekingen gevoerd. Watson heeft de kantonrechter verzocht om op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW deskundigen te benoemen die adviseren omtrent de nadere huurprijs van de door haar gehuurde bedrijfsruimte. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat een dergelijk verzoek niet mogelijk is, omdat de overeengekomen duur in de zin van artikel 7:303 lid 1 sub a BW nog niet is verstreken. De kantonrechter heeft dat verweer van [geïntimeerde] gehonoreerd en Watson niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek. Daartegen richten zich de door Watson opgeworpen grieven, die gezamenlijk worden besproken. 4.3 Watson verzet zich in haar grieven en de toelichting daarop tegen de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan artikel 2 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Volgens Watson volgt immers uit dat artikel dat de overeengekomen duur van de huurovereenkomst tien jaren bedraagt en niet twintig, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld. 4.4 Het hof oordeelt als volgt. Uit de wetsgeschiedenis, jurisprudentie en literatuur volgt dat onder “overeengekomen duur” in de zin van artikel 7:303 lid 1 sub a BW dient te worden verstaan de duur waarvoor de overeenkomst oorspronkelijk is aangegaan, dat wil zeggen zonder een eventuele mogelijkheid tot verlenging door gebruikmaking van een optie mee te rekenen. Ook bij gebruikmaking van een dergelijk optierecht tot verlenging kan huurprijsaanpassing plaatsvinden na het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen duur. De huurperiode na de verlenging dient daarbij dus niet opgeteld te worden. 4.5 De tussen partijen gesloten huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 september 1995 en eindigend op 31 augustus 2005. Daarbij is bepaald dat de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden en bepalingen wordt verlengd voor de tijd van vijf jaren, wanneer niet tijdig door Watson de huur wordt opgezegd. Dit komt naar het oordeel van het hof neer op een huurovereenkomst die is gesloten voor de duur van tien jaren, met de mogelijkheid tot verlenging voor de huurder met (twee keer) een periode van vijf jaren. Dat de verlengingsmogelijkheid in de overeenkomst feitelijk wordt geëffectueerd niet door een uitdrukkelijke wilsverklaring, maar door de huur niet op te zeggen, maakt dat niet anders (HR NJ 1990, 110). 4.6 Dat betekent dat het hoger beroep slaagt. De devolutieve werking brengt mee dat de in eerste aanleg niet besproken en in hoger beroep niet uitdrukkelijk prijsgegeven verweren van [geïntimeerde] alsnog moeten worden beoordeeld. 4.7 [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat Watson niet-ontvankelijk is in haar verzoek, omdat niet is voldaan aan het in artikel 7:304 lid 2 genoemde vereiste dat duidelijk moet zijn dat partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige. [geïntimeerde] stelt dat partijen nimmer overleg hebben gevoerd over de benoeming van een deskundige. Watson heeft slechts een voorstel over een nieuwe huurprijs gedaan, waarmee [geïntimeerde] niet akkoord is gegaan, aldus [geïntimeerde]. Het hof verwerpt dit verweer. Uit het feit dat [geïntimeerde] tijdens de onderhandelingen voorafgaand aan de procedure in eerste aanleg niet akkoord is gegaan met de door Watson voorgestelde nieuwe huurprijs -waartegen [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat wijziging nog niet mogelijk was omdat de overeengekomen duur van de huurovereenkomst volgens hem nog niet was verstreken- mocht Watson afleiden dat [geïntimeerde] evenmin akkoord zou gaan met het benoemen van een deskundige teneinde tot een nieuwe huurprijs te komen. Uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] tijdens de procedure -bij verweerschrift in eerste aanleg- te kennen heeft gegeven alsnog met benoeming van (leden van) de bedrijfshuuradvies-commissie als deskundigen te kunnen instemmen, kan eveneens worden afgeleid dat ten tijde van het indienen van het inleidend verzoek door Watson tussen partijen kennelijk nog geen overeenstemming bestond over (een) te benoemen deskundige(n). Aldus is naar het oordeel van het hof voldaan aan het vereiste van artikel 7:304 lid 2 BW. Slotsom 4.8 De grieven slagen, zodat de bestreden beschikking moet worden vernietigd. Watson is ontvankelijk in haar verzoek. Watson heeft verzocht om benoeming van (een) deskundige(n) uit de bedrijfshuuradviescommissie (het hof neemt aan: bij de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland). [geïntimeerde] heeft kenbaar gemaakt tegen benoeming van (een) deskundige(n) uit die commissie geen bezwaren te hebben, zodat het verzoek in beginsel kan worden toegewezen. Partijen zullen nog in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen (één of drie) alsmede over de hoogte van het maximaal toelaatbare, aan de deskundige(n) te betalen voorschot. De te benoemen deskundige(n) dien(t)en aan de hand van de in artikel 7:303 lid 2 BW geformuleerde maatstaf onderzoek te doen en advies uit te brengen over de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse per 2 juli 2009 -de dag waarop het inleidende verzoekschrift is ingediend- ten behoeve van een eventuele nadere vaststelling van de huurprijs van het gehuurde op grond van artikel 7:303 BW. 4.9 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing Het hof, beschikkende in hoger beroep: stelt partijen in de gelegenheid zich binnen drie weken na de datum van deze beschikking, dus uiterlijk op 28 september 2010, nader schriftelijk uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen (één of drie) alsmede over de hoogte van het maximaal toelaatbare, aan de deskundige(n) te betalen voorschot, houdt verder iedere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, C.J.H.G. Bronzwaer en E.W.M. Meulemans en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 september 2010.