LJN: BN5108, Gerechtshof Amsterdam , 200.044.000/01

Datum uitspraak: 11-05-2010
Inhoudsindicatie: Medehuurderschap van andere persoon dan echtgenoot of geregistreerd partner alleen indien deze voldoende financiële waarborg biedt, ten tijde dat de rechter over het verzoek beslist. Eventuele toekomstige toeslagen en/of uitkeringen (na overlijden huurder) zijn niet voldoende.

Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: de naamloze vennootschap KESS CORPORATION N.V., gevestigd te Curaçao, Nederlandse Antillen, APPELLANTE, advocaat: mr. P.J. Sandberg te Amsterdam, t e g e n 1. [Geïntimeerde 1], 2. [Geïntimeerde 2], beiden wonend te [A], GEÏNTIMEERDEN, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam. De partijen worden hierna Kess, [Geïntimeerde 1] en [Geïntimeerde 2] genoemd. Geïntimeerden worden gezamenlijk met [Geïntimeerden] aangeduid. 1. Het geding in hoger beroep Bij dagvaarding van 21 augustus 2009, hersteld bij exploot van 15 september 2009, is Kess in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 6 mei 2009 en 8 juli 2009, in deze zaak onder rolnummer CV 09-1650 gewezen tussen haar als gedaagde en [Geïntimeerden] als eisers. De appeldagvaarding bevat drie grieven. Kess heeft op de rol van 13 oktober 2009 overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven gediend en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende de vorderingen van [Geïntimeerden] zal afwijzen, met veroordeling van [Geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. Daarop hebben [Geïntimeerden] geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van (het hof leest) de bestreden vonnissen, met veroordeling van Kess in de kosten van het hoger beroep. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties. 2. Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.3, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling 3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. a) [Geïntimeerde 1] huurt sinds november 2002 van (de rechtsvoorgangster van) Kess de woning aan de [Adres] te Amsterdam. b) [Geïntimeerde 2] staat sinds 19 november 2002 ingeschreven op het onder a) genoemde adres. c) Op 13 juni 2008 heeft [Geïntimeerde 1] aan Kess verzocht ermee in te stemmen dat [Geïntimeerde 2] medehuurder wordt. Kess heeft dit geweigerd. 3.2. [Geïntimeerden] hebben Kess op 27 januari 2009 gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd dat wordt bepaald dat [Geïntimeerde 2] met ingang van de datum van het te wijzen vonnis, althans met ingang van een in het vonnis in goede justitie te bepalen ander tijdstip, medehuurder wordt van de woning aan de [Adres]te Amsterdam. 3.3. Kess heeft zich tegen de vordering van [Geïntimeerden] verzet, daartoe aangevoerd dat onvoldoende is komen vast te staan dat [Geïntimeerde 2] een gemeenschappelijke huishouding met [Geïntimeerde 1] heeft en [Geïntimeerde 2] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. 3.4. Bij het bestreden tussenvonnis heeft de kantonrechter op grond van de door [Geïntimeerden] overgelegde stukken geoordeeld dat voldoende is komen vast te staan dat [Geïntimeerden] al meer dan twee jaar een gemeenschappelijke huishouding voeren. Tegen die vaststelling is Kess tot tegenbewijs toegelaten, maar zij heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Verder heeft de kantonrechter bij dat vonnis [Geïntimeerden] in de gelegenheid gesteld toe te lichten dat [Geïntimeerde 2] in staat zal zijn de huur op te brengen. [Geïntimeerden] hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt. Bij het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat op grond van de nader verstrekte informatie over de financiële situatie van [Geïntimeerde 2] voldoende is komen vast te staan dat deze genoegzaam waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De kantonrechter acht het niet noodzakelijk dat de medehuurder na het overlijden van de huurder in staat is door inkomen of vermogen de huur op te brengen. Voldoende is dat de huur met behulp van toeslagen en/of uitkeringen kan worden opgebracht. Dat [Geïntimeerde 2] thans niet over inkomsten beschikt om de huur op te brengen is niet relevant. De verhuurder krijgt door het medehuurderschap een extra mogelijkheid tot verhaal en dat is voldoende, aldus de kantonrechter. 3.5. De grieven van Kess komen op tegen het oordeel van de kantonrechter dat, kort gezegd, genoegzaam is komen vast te staan dat (i) [Geïntimeerden] al meer dan twee jaar een gemeenschappelijke huishouding voeren (grief 2) en (ii) [Geïntimeerde 2] voldoende waarborg biedt tot een behoorlijke nakoming van de huur (grieven 1 en 3). 3.6. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat het verzoek tot medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW door de rechter wordt toegewezen, tenzij een in lid 3 van artikel 7:267 BW genoemde afwijzingsgrond zich voordoet. Voor zover voor de onderhavige procedure van belang, kan het verzoek tot medehuurderschap slechts worden afgewezen indien [Geïntimeerde 2] (i) niet gedurende tenminste twee jaren met [Geïntimeerde 1] een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft en (ii) vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. 3.7. De kantonrechter heeft op grond van de door [Geïntimeerden] overgelegde stukken geoordeeld dat voldoende is komen vast te staan dat [Geïntimeerden] al meer dan twee jaar een gemeenschappelijke huishouding voeren. Tegen die vaststelling is Kess tot tegenbewijs toegelaten, maar zij heeft daarvan geen gebruik gemaakt. In hoger beroep stelt Kess zich op het standpunt dat uit de stukken waarop de kantonrechter zijn oordeel heeft gebaseerd niet méér blijkt dan dat een gemeenschappelijke huishouding “wellicht heeft bestaan”. Uit het feit dat de overgelegde stukken van oudere datum zijn, moet volgens Kess worden afgeleid dat van een duurzame gemeenschappelijke huishouding geen sprake meer is. [Geïntimeerden] moeten aantonen dat zij thans een gemeenschappelijke huishouding hebben die op duurzaamheid, de toekomst, is gericht, aldus Kess. 3.8. Het hof overweegt als volgt. Kess heeft in eerste aanleg geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tegenbewijs te leveren tegen het oordeel van de kantonrechter dat voldoende is komen vast te staan dat [Geïntimeerden] al meer dan twee jaar een gemeenschappelijke huishouding voeren. In hoger beroep wordt dit oordeel en de stukken waarop dat is gebaseerd niet inhoudelijk en gemotiveerd door Kess bestreden. Dit brengt mee dat het oordeel van de kantonrechter als vaststaand moet worden beschouwd. Bij gebreke van inhoudelijk verweer van de zijde van Kess is er geen reden [Geïntimeerden] (nogmaals) met (tegen)bewijs te belasten om de enkele reden dat de stukken waarop de kantonrechter zich heeft gebaseerd (inmiddels) van oudere datum zijn. De enkele veronderstelling van Kess dat [Geïntimeerden] geen gemeenschappelijke huishouding meer zouden voeren, is naar het oordeel van het hof bovendien speculatief en vormt geen voldoende gemotiveerde betwisting van de door [Geïntimeerden] gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het hof gaat daarom voorbij aan hetgeen Kess heeft aangevoerd. 3.9. Met het voorgaande faalt de tweede grief. Hieruit volgt dat het bestreden tussenvonnis moet worden bekrachtigd. 3.10. Anders dan bij de echtgenoot of de geregistreerd partner van de huurder dient de rechter op grond van artikel 7:267 lid 3 aanhef en onder c BW het verzoek om “een andere persoon” medehuurder te laten worden af te wijzen, indien deze vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Of een aspirant medehuurder de vereiste waarborg biedt, dient te worden beoordeeld naar het moment waarop de rechter op het verzoek tot medehuurderschap beslist. Aanwijzingen voor het standpunt dat ook dán aan het vereiste van artikel 7:267 lid 3 aanhef en onder c BW is voldaan als de verhuurder een extra mogelijkheid van verhaal van de huur verkrijgt, volgen niet uit de tekst van de toepasselijke wetsbepaling, noch uit de totstandkomingsgeschiedenis daarvan. Vaststaat dat [Geïntimeerde 2] thans geen eigen inkomsten, uitkering of vermogen heeft, zodat moet worden aangenomen dat hij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur als bedoeld in artikel 7:267 lid 3 aanhef en onder c BW. 3.11. Het voorgaande brengt mee dat de kantonrechter ten onrechte de vordering tot medehuurderschap heeft toegewezen, zodat in zoverre de eerste en derde grief van Kess slagen. 3.12. Vanwege het slagen van de grieven 1 en 3 zal het bestreden eindvonnis worden vernietigd en de vordering van [Geïntimeerden] alsnog worden afgewezen. [Geïntimeerden] zijn in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

4. Beslissing Het hof: bekrachtigt het tussenvonnis waarvan beroep; vernietigt het eindvonnis waarvan beroep, en doet opnieuw recht: wijst de vordering van [Geïntimeerden] af; verwijst [Geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Kess gevallen, op € 500,00 aan salaris advocaat; verwijst [Geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Kess gevallen, op € 262,00 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en J.W. Hoekzema en op 11 mei 2010 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.