LJN: BJ2069,Sector kanton Rechtbank Breda , 538397 cv 09-2467

Datum uitspraak: 08-07-2009
Rechtsgebied: Civiel overig
Inhoudsindicatie: Burgelijk Wetboek (Boek 7) Bijzondere overeenkomsten Huur (titel 4) Toetsing ex artikel 7:274 BW Beëindigingsgronden. Dit artikel houdt het "hart" in van de huurbescherming ten gunste van de huurder van woonruimte: de limitatieve en beperkte gronden waarop verhuurder kan opzeggen, en waarop de rechter een beëindigingsvordering kan toewijzen. Vanwege het ontbreken van de vereiste dringendheid wordt de vordering van eiser (verhuurder) op grond van artikel 7:274, lid 1 sub c BW afgewezen. Ten overvloede merkt de kantonrechter op, dat in geval van belangenafweging de belangen van huurder (gedaagde) bij voortzetting van de huur zwaarder zouden hebben gewogen dan de belangen aan de zijde van eiser. Ten slotte stelt de kantonrechter nog vast, dat eiser ook op geen enkele wijze heeft aangetoond, dat andere passende woonruimte voor gedaagde beschikbaar is. Vordering betreffende water- en gasverbruik wordt wel toegewezen op grond van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van huurder.

Uitspraak RECHTBANK BREDA Sector kanton Locatie Bergen op Zoom zaak/rolnr.: 538397 CV EXPL 09-2467 vonnis bij vervroeging d.d. 8 juli 2009 inzake [eiser], wonende te [adres] eiser, gemachtigde: AGIN Timmermans Gerechtsdeurwaarders te Bergen op Zoom, tegen [gedaagde], [adres] gedaagde, gemachtigde: mw. mr. C.C.W.G.M. Janssens, advocate te Bergen op Zoom. 1. Het verdere verloop van het geding De procesgang blijkt uit de volgende stukken: 1.1 het tussenvonnis van 13 mei 2009 en de in dat tussenvonnis gemaakte processtukken; 1.2 de mondelinge behandeling van 16 juni 2009 en de in dat kader door de griffier gemaakte aantekeningen, alsmede het audiëntieblad van die datum. De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast. 2. Het geschil Eiser vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: a. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen eiser (als verhuurder) en gedaagde (als huurder) betreffende het appartement met aanhorigheden, staande en gelegen te [adres], zal eindigen, met vaststel-ling van het tijdstip van de ontruiming en met veroordeling van gedaagde om dit apparte-ment met aanhorigheden met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop vanwege gedaagde bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontrui-ming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en in de oorspronkelijke staat te herstellen en met afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen; b. gedaagde te veroordelen om aan hem te betalen een bedrag van € 1.411,08, te vermeerde-ren met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening en voorts te vermeerderen met € 480,61 (huur) en € 85,00 (voorschot gas- en water), voor iedere maand dat gedaagde het appartement met aanhorigheden na 31 maart 2009 nog in haar bezit mocht houden, alles met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding. Gedaagde concludeert tot het niet ontvankelijk verklaren van eiser in zijn vorderingen, althans tot ontzegging hiervan, met veroordeling van eiser in de kosten van dit geding.

3. De verdere beoordeling 3.1 Bij voormeld tussenvonnis heeft de kantonrechter partijen uitgenodigd voor een mondelinge behandeling teneinde zich nader door partijen te laten inlichten en tot het beproeven van een minnelijke regeling. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling van 16 juni 2009 geen minnelijke regeling bereikt. Partijen hebben verder -kort gezegd- tijdens deze mondelinge behandeling hun stellingen gehandhaafd. Voor zover nodig komt de kantonrechter hierna op deze stellingen van partijen terug. Vaststaande feiten 3.2 De kantonrechter gaat hierna uit van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten: * Gedaagde heeft sedert 16 juli 2005 van eiser in huur en gebruik het appartement, met aanhorigheden, staande en gelegen aan [adres] tegen een huurprijs van laatstelijk € 480,61 per maand (na indexering). Een kopie van de schriftelijke huurovereenkomst en toepasselijke “algemene bepalingen huurovereen-komst” is als productie 1 bij dagvaarding overgelegd; * Bij aangetekende brief van 11 maart 2008 (productie 10 bij dagvaarding) heeft eiser de onderhavige huurovereenkomst met gedaagde formeel opgezegd tegen 1 oktober 2008, met inachtneming van 6 maanden opzegtermijn, wegens beweerdelijk dringend eigen gebruik; * Bij brief van 18 maart 2008 (productie 4 bij dagvaarding) heeft eiser gedaagde aange-schreven in verband met een openstaande vordering betreffende gas- en waterverbruik; * Bij brieven van 29 april 2008 en 19 mei 2008 herhaalt eiser deze aanschrijvingen aan gedaagde (productie 5 en 6 bij dagvaarding); * Bij brief van 17 juli 2008 (productie 9A bij dagvaarding) sommeert de inmiddels ingeschakelde gemachtigde van eiser gedaagde tot betaling van een openstaande vordering inzake water- en gasverbruik; * Hierop wordt door de gemachtigde van gedaagde gereageerd bij brief van 24 juli 2008 (productie 9B bij dagvaarding); * Bij brief van 5 november 2008 (productie 9C bij dagvaarding) bericht de gemachtigde van eiser aan de gemachtigde van gedaagde zakelijk weergegeven, dat bovengenoemde opzegging wordt gehandhaafd en dat binnenkort een vordering ter zake bij de kantonrechter wordt ingesteld, dat de opgelopen vordering ad € 680,00 inzake water- en gasverbruik wordt gehandhaafd en dat inmiddels ook sprake is van een huurachterstand ad € 37,85; * Hierop wordt door de gemachtigde van gedaagde gereageerd bij brief van 21 november 2008 (productie 9D bij dagvaarding), houdende onder meer een schikkingsvoorstel; * Bij brief van 5 december 2008 (productie 9E bij dagvaarding) doet de gemachtigde van eiser een tegenvoorstel; * De latere correspondentie tussen partijen (producties 9F t/m 9H) leidt niet tot een minnelijke regeling tussen partijen; * Op 23 maart 2009 is eiser overgegaan tot dagvaarden van gedaagde in de onderhavige procedure. Toetsing artikel 7:274 BW 3.3 Eiser baseert haar vordering tot huuropzegging/vasttelling beëindigingsdatum (mede) op bovengenoemde vaststaande feiten en hij handhaaft hierbij zijn stelling, dat hij het verhuurde appartement dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Eiser stelt hierbij verder dat hij vanuit financieel oogpunt niet langer in zijn eigen huurwoning kan blijven wonen. Sinds eind 2004 zijn volgens eiser zijn inkomsten fors teruggelopen. Naast zijn IOAW-uitkering ontvangt hij op dit moment alleen nog inkomsten uit de verhuur van het onderhavige appartement en uit een ander appartement. Eiser zegt zich ervan bewust te zijn, dat gedaagde, als gevolg van de opzegging, andere passende woonruimte nodig zal hebben. Eiser zegt verder bereid te zijn om zich hier samen met gedaagde voor in te zetten. Eiser benadrukt dat gedaagde ook zelf hiervoor inspanningen dient te doen. Hiervan is volgens hem de afgelopen zes maanden niet gebleken. Tijdens de mondelinge behandeling erkent eiser desgevraagd dat op dat moment geen passende vervangende woonruimte voor gedaagde ter beschikking staat. 3.4 Bij antwoord en tijdens de mondelinge behandeling betwist gedaagde dat eiser het gehuurde nodig zou hebben voor dringend eigen gebruik. Zij vreest dat eiser de huurovereen-komst met haar slechts wil opzeggen om zo het onderhavige appartement te kunnen verkopen. Gedaagde benadrukt verder dat zij geen passende vervangende woonruimte kan verkrijgen. Zij zegt al enige tijd bij de betrokken woningstichting te staan ingeschreven voor passende woonruimte. Tot op heden is volgens haar echter niets passends beschikbaar. Gedaagde wijst verder -kort gezegd- op haar medische beperkingen. Gedaagde meent dat aan de zijde van eiseres geen sprake is van noodzakelijk eigen gebruik. Hiervan kan volgens haar geen sprake zijn nu eiser meer dan een jaar heeft gewacht om verdere actie te ondernemen. Voor zover deze vordering toch toewijsbaar zou blijken, verzoekt gedaagde een ontruimings-termijn van minimaal één jaar vast te stellen zodat zij voldoende tijd heeft om passende woonruimte te vinden. Gedaagde verzoekt in dat geval tevens een vergoeding toe te wijzen van € 7.500,00 aan verhuis- en inrichtingskosten, alsmede een vergoeding voor een eventueel te betalen hogere huur. 3.5 De kantonrechter overweegt hieromtrent het navolgende. Op grond van artikel 7:274, lid 1 onder c BW moet de verhuurder het verhuurde zo dringend nodig hebben dat van hem, gelet op de belangen van beide partijen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Op het punt van “dringendheid” is formeel sprake van twee eisen. In de eerste plaats moet verhuurder aannemelijk maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als de verhuurder dit aannemelijk heeft gemaakt, moet vervolgens worden nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem “de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen”, niet kan worden gevergd dat de huur-overeenkomst wordt verlengd. Alle omstandigheden van het concrete geval dienen in deze belangenafweging te worden meegewogen. Ten slotte is voor een geslaagd beroep op genoemd artikel nog vereist dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Wat betreft de eerste eis wordt alleen gekeken naar het belang dat verhuurder heeft bij eigen gebruik van het verhuurde. Eiser legt financiële belangen ten grondslag aan de door hem gestelde dringendheid. Eiser heeft destijds zijn in eigendom toebehorende appartement aan de [adres] verkocht en woont thans kennelijk in een huurwoning aan de [adres], waarvoor hij volgens eigen opgave € 840,00 aan kale huur betaalt. Het door eiser gestelde gebrek aan inkomsten heeft hierbij kennelijk niet meege-bracht dat hij naar een goedkopere huurwoning uitzag. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft eiser zich door eigen toedoen in de positie gebracht, waarin hij nu verkeert. Reeds om die reden kan volgens de kantonrechter geen sprake zijn voor dringend eigen gebruik. Financiële belangen zijn volgens de kantonrechter slechts bij uitzondering voldoende basis voor het oordeel dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. 3.6 Reeds vanwege het ontbreken van de vereiste dringendheid dient de vordering op basis van artikel 7:274, lid 1 onder c BW te worden afgewezen. Ten overvloede merkt de kantonrechter nog op, dat naar zijn oordeel in geval van belangenafweging de belangen van gedaagde bij voortzetting van de huur zwaarder zouden hebben gewogen dan de belangen aan de zijde van eiser. Niet alleen heeft eiser zijn problemen min of meer aan zichzelf te wijten maar hij heeft ook niet aangetoond dat er geen alternatieve oplossingen zijn voor zijn problemen. Ten slotte heeft eiser op geen enkele wijze aangetoond, dat andere passende woonruimte voor gedaagde beschikbaar is. Alles redenen op hierna tot afwijzing te komen van de onderhavige vordering te komen. Vordering betreffende water- en gasverbruik 3.7 Eiser stelt in dit verband dat partijen naast de servicekosten (voor de gemeenschap-pelijke ruimten) op of omstreeks juli 2005 aanvullend zijn overeengekomen, dat gedaagde tevens de kosten zou voldoen voor het gas- en waterverbruik in het gehuurde zelf. Gedaagde betwist dat zij dit met eiser is overeengekomen. Vaststaat dat er in de afzonderlijke apparte-menten geen tussenmeters zijn geplaatst. Dit geldt ook voor het door gedaagde gehuurde appartement. De afrekening van gas en water vindt hierdoor via de VVE plaats. Eiser zegt deze kosten aanvankelijk niet aan gedaagde te hebben doorberekend omdat hij een vriend-schappelijke band had met gedaagde en omdat gedaagde het financieel “niet breed” had. Eiser zegt deze verbruikskosten destijds op de lange baan te hebben geschoven zonder afstand te doen van dit vorderingsrecht. Vanwege zijn eigen financiële situatie zegt eiser zich vanaf 1 april 2008 genoodzaakt te hebben gezien om aan gedaagde een voorschot in rekening te brengen van € 85,00 per kalendermaand voor het gebruik van gas en water in het gehuur-de. Eiser verwijst naar reeds genoemde brief van 18 maart 2008. Ondanks aanmaningen en sommaties is gedaagde volgens eiser in gebreke gebleven met betaling van deze voorschot-ten, welke tot en met maart 2009 zijn opgelopen tot € 1.020,00 (12 x € 85,00). Eiser baseert de vordering tot betaling van deze voorschotbedragen primair op nakoming, subsidiair op ongerechtvaardigde verrijking en meer subsidiair op redelijkheid en billijkheid. Zoals weer-gegeven betwist gedaagde genoemde aanvullende overeenkomst met eiser te zijn overeen-gekomen. Van een vordering tot nakoming hiervan kan volgens haar dan ook geen sprake zijn. Gedaagde betwist ook zich ongerechtvaardigd te hebben verrijkt op dit punt. Gedaagde zegt echter zich toch welwillend te hebben willen opstellen op dit punt. Zij wenst wel een deugdelijke onderbouwing van het door eiser berekende voorschot. 3.8 De kantonrechter is van oordeel, dat eiser zijn primaire grondslag onvoldoende onderbouwt. Kennelijk staat hierbij het eigen woord van eiser tegenover het woord van gedaagde. Aanvullend bewijs wordt niet aangeboden door eiser. 3.9 Wel is duidelijk dat gedaagde zich aantoonbaar verrijkt op dit punt. Zij gebruikt immers dagelijks gas en water in het gehuurde, heeft hiervan het genot en betaalt hiervoor niets. Eiser is daarentegen verarmd omdat hij voor het gebruik in het gehuurde dient te betalen aan de VVE. Het bedrag wat eiser aan gedaagde als voorschot in rekening heeft gebracht is naar het oordeel van de kantonrechter alleszins redelijk. Eiser kan zijn voorschot slechts begroten op basis van de door de VVE aangeleverde verbruiksgegevens. Gedaagde kan in redelijkheid aan eiser niet de eis stellen, dat exact haar verbruik wordt vastgesteld. Eiser zou voor het plaatsen van afzonderlijke meters voor het appartement van gedaagde de medewerking van de VVE nodig hebben. Deze medewerking is in elk geval op korte termijn niet te verwachten. De gevorderde hoofdsom van € 1.020,00 aan achterstallige voorschotten gas- en waterverbruik zal hierna worden toegewezen. Dit geldt ook voor de wettelijke rente hierover, alsmede voor de achterstallige voorschotten (vanaf april 2009) en toekomstige voorschotten. Vordering betreffende huur 3.10 Op basis van het namens eiser tijdens de mondelinge behandeling overgelegde overzicht heeft gedaagde erkend, dat zij gerekend tot en met de maand juni 2009 nog een bedrag van € 68,66 aan eiser verschuldigd is. Gedaagde heeft aangegeven bereid te zijn dit bedrag aan eiser te betalen. De kantonrechter zal dit bedrag hierna toewijzen. De kantonrechter ziet geen aanleiding tot toewijzing van toekomstige huurtermijnen (na juni 2009) omdat de verschul-digdheid hiervan al voortvloeit uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Buitengerechtelijke kosten 3.11 Het gevorderde bedrag ad € 89,25 is als onvoldoende weersproken toewijsbaar. Vanwege de weigerachtige houding van gedaagde m.b.t. de gevorderde vergoeding van genoemde voorschotten voor gas- en waterverbruik, alsmede de huurachterstand, heeft eiser deze kosten moeten maken. Proceskosten 3.12 Nu echter een belangrijk gedeelte van de vorderingen van eiser wordt afgewezen, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.

4. De beslissing De kantonrechter: veroordeelt gedaagde om aan eiser te betalen een bedrag van € 1.177,91, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 maart 2009 tot de dag der algehele voldoening, alsmede met € 85,00 (voorschot gas- en waterverbruik)voor iedere maand dat gedaagde het gehuurde na 31 maart 2009 in haar bezit houdt; compenseert de proceskosten in dit geding in die zin, dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen; verklaart dit vonnis tot hier uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders door eiser gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 8 juli 2009.